lpr利率下調對房價有影響嗎?lpr利率下調的影響

2020-04-20 16:48

  通常來說,降息對房價的影響主要是有兩個方面:一個是央行降息會改變人們對房地產的預期,并且會鼓勵購房需求入市,這對樓市是大利好。另一方面,央行在降準降息后,貨幣市場的流動性開始充裕,大量的資金流入房地產,這會推高當地的房價。不過,降息對房地產構成利好需要數次降息,如果僅像現在降息5個基點,那對房地產影響就十分有限。

lpr對房價的影響

  我們認為,這次央行下調LPR利率5個基點,并不意味著房地產調控發生逆轉,也不意味著未來房價會上漲。首先,央行此次降息的意圖很明確,就是想“穩經濟、控風險”。就是希望引導實體經濟的融資成本降下來,并且穩住房地產,防范發生系統性金融風險。所以,此次央行下調LPR利率為了實體經濟,而并非給房地產市場松綁。

  近期,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布,2020年2月20日1年期LPR(貸款市場報價利率)為4.05%,比上一期下調10個基點;5年期以上LPR為4.75%,比上一期下調5個基點。這是自2019年8月LPR改革后,LPR的第七次報價,也是自2019年12月20日報價下降以來,時隔兩月后再次下調。

  2019年12月20日,LPR報價為4.8%;2019年10月20日,LPR報價為4.85%。

  另外,據不完全統計,自2月以來,全國已有70多個城市進行地產松綁,如:2月21日,駐馬店市政府發布“穩樓市”新政,涉及購房補貼、降低首套房首付比例、提高公積金貸款額度;3月3日,廣州、溫州、常州、九江等多地發布地產優惠政策:溫州本科生購房5折,廣州為公寓限購松綁,九江交房可延期,還降低商品房預售資金監管比例;南寧可用公積金首付40%買二套房;

  LPR是什么?

  (一)

  首先從貸款基準利率說起。這是我國原來所采用的貸款利率計算方法。

  貸款基準利率是央行(中國人民銀行)發布給商業銀行的貸款指導性利率,是央行用于調節社會經濟和金融體系運轉的貨幣政策之一。

  而實際貸款利率則是由貸款基準利率調整而來,具體公式為:

  實際貸款利率=貸款基準利率*(1+浮動)

  其中貸款基準利率由央行決定。如上圖所示,我國5年以上基準利率為4.9%,自2015年來未再作調整;浮動部分的影響因素較多,由央行、政策、銀行和個人等多個因素綜合決定。如目前國家提倡“住房不炒”,那二套房的實際貸款利率就會在基準利率基礎上上浮;又比如銀行需要掙錢,它也可以在基準利率的水平上上浮一定比例;再比如個人,如果貸款人資質好,或是滿足某些特殊條件,實際貸款利率則能在基準利率的基準上下浮。

  以蘭州首套房首付比例為例

  1、商業貸款:其實蘭州首套房的首付比例不是固定不變的,因為各地的首套房首付比例也會有所不同的,所以對于首套房的首付比例也是一個比較難以掌握的點。但是按照現有的首套房的執行標準來說,新房商業貨款首付比例是三成。

  2、蘭州首套房公積金貸款:以家庭為單位,Ⅱ是首次發房的話,可以貨到房屋評估價的80%,如果是超過90平方米的話就是70%。

  蘭州首套房貸款有哪些優惠政策?

  中國人民銀行規定我國城市居民在購買第一套住房時享有按揭貸款利率的優惠。

  1.個人首次購買90平方米以下的蘭州普通住房,享受契稅稅率下調到1%的優惠。

  2.暫時免征收印花稅和土地增值稅這兩種稅。

  3.蘭州首套房的貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,還有低首付款比例

  調整為20%。

  4,個人住房公積金的貸款利率,各檔次利率都分別下調0.27個百分點。

  5.蘭州首套房買房人將購買超過2年的普通住房對外銷售的,買房人不用負擔營業稅。

  6.免收買房人購買普通住席的住房登記費,還有買賣存量房的住房轉讓手續費。

  7.對于擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房時,蘭州首套房低首付款比例調整為不低于40%。

  8.對于使用住房公積金貸款購買蘭州首套房時,低首付為20%;如果擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房時,低首付為30%。

  今年以來,房地產調控趨嚴,銀保監會嚴查資金違規流入樓市,嚴查房地產信托、理財資金進入樓市。10月份房地產信托發行已出現大幅下滑,到10月底全國已有超400家中小房企破產。同時,很多房企為了回籠資金,避免現金流斷裂,只好大幅打折促銷。目前,房地產市場的流動性并不充裕。

  再者,央行下調LPR利率5個基點,主要還是想減輕剛需購房者還貸壓力。雖然央行下調了LPR利率,但是真正房貸利率能否下調,要由當地銀行和政府説了算。如果一個城市房地產市場并不是過熱,剛需房貸利率就會調降下來。而如果像一些前期房價上漲很快的城市,當地銀行和政府會在LPR的基礎上加點,這樣房貸利率就便宜不了。

  央行降息本來是對房地產市場是利好,但是僅是一次降息5個基點,這實在有些微不足道。這也表達了央行希望降低實體經濟融資成本,減輕剛需購房者還貸壓力。很多人擔心此舉房價還會上漲,不過目前房貸利率是由銀行和地方政府決定,所以國內房貸利率未必降得下來。同時,目前國內房地產需求趨于飽和,以及個人杠桿用到極致,所以,即使是下調LPR利率,也無法改變國內房價下跌的大趨勢。

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